Rachunkowość: zakup gruntu w ewidencji bilansowej. Ustawa o rachunkowości podaje ogólne kryteria dla środków trwałych. Przy ich klasyfikacji pomocne mogą być wytyczne z KSR 11 Nabycie gruntu jako towaru handlowego - skutki w PIT cz. 2. Nabycie gruntu jako towaru handlowego niesie ze sobą pewne konsekwencje podatkowe. Dowiedz się, jak prawidłowo ująć taki towar w KPiR oraz jak rozliczyć jego nabycie w przypadku gdy nie został sprzedany w roku, w którym doszło do jego zakupu! 21 września 2021 Kupując grunt na firmę lub prywatnie, możesz zyskać wiele korzyści. Dowiedz się, jakie są różnice między zakupem gruntu na firmę a prywatnym, jakie są koszty i jakie są wymagania dotyczące zakupu. Przeanalizuj swoje potrzeby i wybierz najlepszy dla Ciebie sposób zakupu gruntu. Podział gruntu sam w sobie nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie jest to bowiem odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W kontekście podatku VAT pojawia się jednak pytanie, czy dokonany podział gruntu może powodować uznanie, że osoba występuje w roli podatnika podatku Zakup gruntu a koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z artykułem 23 ust.1 pkt 1 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na zakup gruntu nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, zakupiony grunt nie może też być amortyzowany, mimo że powinien być wykazany w ewidencji środków trwałych. Czy wydatki poniesione na zakup działki gruntu przeznaczonej pod budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej można zaksięgować jako towar w rubryce 10 księgi (zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu), zaś opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę sądową w rubryce 11 księgi (koszty uboczne k59fOl. Coraz więcej podatników prowadzących działalność gospodarczą (nie tylko deweloperzy i biura nieruchomości) dokonuje zakupu nieruchomości gruntowej na cele firmowe. Po zakupie zastanawiają się, na jaki cel przeznaczyć dany grunt, gdyż możliwe są trzy opcje jego wykorzystania. Jednym z nich jest potraktowanie gruntu, jako towaru handlowego i jego dalsza sprzedaż. Takie przeznaczenie gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych. Warto, zatem mieć świadomość możliwości, ale i obciążeń jakie niesie ze sobą nabycie gruntu jako towaru handlowego. Nabycie gruntu jako towaru handlowego - jak zakwalifikować zakupiony grunt? Podatnik prowadzący działalność gospodarczą po nabyciu nieruchomości gruntowej sam podejmuje decyzję, na jaki cel miałaby być przeznaczona. Od tego jak zaklasyfikuje dalsze użycie (po zakupie) gruntu w ramach prowadzenia działalności gospodarczej będzie zależało ujęcie go w kosztach uzyskania przychodów. Pierwsza kwalifikacja to przyjęcie gruntu do działalności, jako środek trwały. W tym wypadku grunt należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych pod odpowiednim numerem KŚT z grupy „0”. Dodać należy, że grunt ten nie będzie podlegać jakiejkolwiek amortyzacji na mocy art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT. Jednak będzie on stanowił koszt, ale dopiero w momencie sprzedaży. Grunt stanowiący środek trwały może być przeznaczony na najem lub pod budowę budynków oddanych do używania w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, może też służyć, jako parking albo plac na składowanie sprzętu bądź pod budowę wiaty lub innych, firmowych celów. Druga kwalifikacja gruntu to jego przeznaczenie na inwestycje, czyli czerpanie pożytku z przyrostu jego wartości na różne sposoby (oczekiwanie na powiększenie wartości gruntu, najem, grunt, jako lokata, inne). Ostatnia kwalifikacja gruntu to jego nabycie z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży. Takie zakwalifikowanie zakupionego gruntu oznacza, że będzie on stanowić u podatnika prowadzącego działalność gospodarczą towar handlowy. Warto odnotować, że kwalifikacja nabycia gruntu będzie zależna również od tego, co jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika. Na ten przykład można wyszczególnić tutaj firmy (nie tylko deweloperów), które zajmują się handlem nieruchomościami, u których grunt będzie stanowił towar handlowy. Pozostałe firmy, mające na celu zakup jednego lub kilku gruntów celem dalszej odsprzedaży będą miały także możliwość zakwalifikowania takiego gruntu lub gruntów, jako towar handlowy. Ci ostatni podatnicy, będą musieli pamiętać o tym, aby zaktualizować (rozszerzyć) w CEIDG przedmiot swojej działalności o sprzedaż gruntów. Czym jest towar handlowy? Za towar handlowy należy rozumieć wyrób, który jest przeznaczony do dalszej odsprzedaży, ale w stanie nieprzetworzonym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czy nabycie gruntu jako towaru handlowego może być wydatkiem firmowym? W art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodów są wszelkie wydatki służące: osiąganiu przychodów, zachowaniu bieżących przychodów, zabezpieczeniu bieżących i przyszłych źródeł przychodów. - a jednocześnie niewystępujące w katalogu wyszczególniającym wydatki niestanowiące kosztów firmowych (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT). Zakup gruntu traktowanego jako towar handlowy ze środków własnych podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie stanowił wydatek firmowy stanowiący koszt uzyskania przychodów. Towar handlowy zostaje nabyty celem dalszej odsprzedaży tak, więc przyczynia on się zarówno do osiągania, zachowania czy zabezpieczenia źródła przychodów. W jakim momencie należy ująć koszty działalności gospodarczej? W myśl art. 22 ust. 6 b ustawy o PIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników prowadzących PKPiR uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Ponadto w myśl art. 22 ust. 4,5,6 oraz 10 ustawy o PIT koszty zakwalifikowane, jako firmowe, podatnik potrąca wyłącznie w roku ich poniesienia. Koszty firmowe dzieli się na bezpośrednio związane z przychodami i pośrednio związane z przychodami. Koszty bezpośrednio związane z przychodami odnosi się (ujmuje) do okresu (roku podatkowego), w którym przychody te zostały osiągnięte nawet, jeżeli koszty te zostały poniesione po zakończeniu roku podatkowego, ale do dnia do złożenia tego rocznego zeznania (PIT-36, PIT-36L). Jeżeli natomiast koszty bezpośrednie będą poniesione po dniu złożenia zeznania rocznego wówczas podatnik ujmie je następnym roku, czyli już po dniu złożenia zeznania rocznego. Z kolei koszty pośrednio związane z przychodami podatnik rozliczy w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy i jednocześnie nie można określić, jaka część dotyczy jednego i drugiego roku to należy rozliczyć je proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (np. polisy ubezpieczeniowe). Nabycie gruntu jako towaru handlowego przeznaczonego na dalszą odsprzedaż będzie stanowiło koszt bezpośrednio związany z przyszłym przychodem, zatem koszt ten z definicji powinien być ujęty w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż gruntu. Prawodawca wymienia jednak wydatki na zakup gruntu, jako koszty wyłączone z firmowych. Czy wydatki na nabycie gruntu jako towaru handlowego stanowią koszty uzyskania przychodów? W art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatek na nabycie gruntu w firmie będzie natomiast kosztem uzyskania przychodu w momencie rozliczenia jego sprzedaży a więc w sytuacji ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego środek trwały w działalności bez względu na czas ich poniesienia. Należy w tej sytuacji rozgraniczyć przede wszystkim sytuację, w której grunt stanowi środek trwały. W tym przypadku wydatek na jego nabycie nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, ale wydatkiem będzie wartość początkowa gruntu wynikająca z ewidencji środków trwałych w okresie (miesiącu), w którym nastąpi jego sprzedaż, jako środka trwałego. Odmienną sytuacją od powyższej będzie przypadek, w którym podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabywa grunt celem dalszej odsprzedaży a więc traktuje go, jako towar handlowy zgodnie z przedmiotem swojej działalności. W takich okolicznościach zakup gruntu wraz z pozostałymi kosztami towarzyszącymi temu zakupowi będzie stanowić wartość towaru handlowego, który należy ująć bezpośrednio w kosztach w PKPiR w miesiącu zakupu gruntu. bliżejZakup gruntu Czy zakup gruntu może być uznany jako koszt uzyskania przychodu? Co z amortyzacją takiego zakupu? W jakich ewidencjach powinien być on ujęty? Zobacz w jaki sposób zakupiony grunt wypływa na rozliczenia podatkowe! Czy zakup gruntu może być uznany jako koszt uzyskania przychodu? Co z amortyzacją takiego zakupu? W jakich ewidencjach powinien być on ujęty? Zobacz w jaki sposób zakupiony grunt wypływa na rozliczenia podatkowe! Zakup gruntu a koszty uzyskania przychodu Zgodnie z artykułem 23 pkt 1 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na zakup gruntu nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, zakupiony grunt nie może też być amortyzowany, mimo że powinien być wykazany w ewidencji środków trwałych. Również wszelkie wydatki związane bezpośrednio z kupnem gruntu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu. Przez wydatki związane z nabyciem gruntu rozumiane jest taksa notarialna, opłata sądowa, prowizje pośrednika itp. Wydatki te za to zwiększają wartość początkową gruntu przez co kosztem mogą stać się w momencie sprzedaży gruntu. W momencie, gdy na zakup gruntu pod działalność gospodarczą, zostanie zaciągnięty kredyt, to za koszt podatkowy można uznać odsetki od tego kredytu. Warunkiem, który musi być spełniony aby odsetki mogły być kosztem podatkowym, jest wzięcie kredytu przez firmę, a nie przez osobę fizyczną (właściciela firmy). Istotnym aspektem jest to, że kosztem podatkowym będą tylko te odsetki, które zostaną naliczone i spłacone po dniu wprowadzenia gruntu do Ewidencji Środków Trwałych. Odsetki zapłacone przed oddaniem gruntu do użytku nie przepadają, ale będą zwiększały wartość początkową gruntu. Prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT Jeśli jednak zakup gruntu będzie służył działalności opodatkowanej podatkiem VAT, to możliwe jest odliczenie tego podatku od faktury dokumentującej poniesienie wydatku. Zezwala na to art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który mówi, że „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. VAT od innych wydatków związanych kupnem gruntu (taksa notarialna, prowizje pośrednika itp.) także podlega odliczeniu jeżeli ich poniesienie jest udokumentowane fakturą VAT. Ewidencja Środków Trwałych Zakupiony grunt należy wykazać w ewidencji środków trwałych lecz nie można naliczać od jego wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych. Opodatkowanie sprzedaży gruntu W momencie sprzedaży gruntu przychodem firmy jest uzyskana kwota pomniejszona o podatek VAT. W celu wyliczenia należności podatkowej z tytułu sprzedaży uwzględniamy wszystkie koszty jakie zostały poniesione przy nabyciu gruntu, czyli zaliczamy w koszty kwotę zapłaconą sprzedawcy, koszty uboczne zakupu (notariusz, opłaty sądowe, prowizje pośredników), odsetki od kredytu na zakup gruntu naliczone przed wprowadzeniem gruntu do ewidencji ŚT. Zachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami. Administratorem Twoich danych osobowych jest IFIRMA z siedzibą we Wrocławiu. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane w celu opublikowania komentarza na blogu, jak również w celu obrony lub dochodzenia roszczeń. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. O szczegółach przetwarzania danych przez IFIRMA dowiesz się ze strony polityki prywatności serwisu Może te tematy też Cię zaciekawią Mam pytanie związane z zakupem gruntu przemysłowego w kontekście podatku VAT i kosztów. Prowadzę działalność gospodarczą i zamierzam kupić grunt będący w sąsiedztwie, żeby powiększyć swój teren. Grunt chcę kupić na swoją firmę, na fakturę VAT. Co z podatkiem VAT? Czy mogę zakup wrzucić w koszty? Prawo do odliczenia VAT w związku z zakupem towaru Prawo do odliczenia podatku naliczonego zostało określone w art. 86 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W świetle tej definicji prawo do odliczenia VAT w związku z zakupem towaru (np. gruntu) przysługuje, jeżeli podatnik ma status czynnego podatnika podatku VAT i nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Naturalnie również sprzedający musi być czynnym podatnikiem podatku VAT, ponieważ tylko taka osoba może wystawić FV zawierającą kwotę podatku naliczonego, którą następnie Pan będzie mógł odliczyć. W rezultacie sprzedawca nie może być ani osobą prywatną, ani też podatnikiem zwolnionym od VAT. Jak bowiem czytamy w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zakup gruntu na firmę Zastanówmy się w jakich warunkach dostawa gruntu będzie zwolniona od podatku dla sprzedającego, co automatycznie wykluczy możliwość odliczenia podatku VAT z Pana perspektywy. Otóż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak natomiast czytamy w art. 2 pkt 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rezultacie, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest grunt niezabudowany, który ma cechy inne niż teren budowlany w myśl ustawy VAT to sprzedający będzie w tym zakresie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Powoduje to, że FV będzie wystawiona ze stawką ZW („zwolniony od podatku”), co oznacza, że na fakturze nie będzie kwoty podatku naliczonego do odliczenia. Od takiej transakcji VAT-u Pan nie odliczy. Czy wartość gruntu można ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu w momencie zakupu? Przejdźmy następnie do kwestii kosztów podatkowych na gruncie PIT. W tym zakresie składniki majątku wykorzystywane w działalności gospodarczej są podzielone na dwie grupy: takie, które są bezpośrednio ujmowane w kosztach oraz takie, od których dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Zaznaczmy wyraźnie, że grunt stanowi środek trwały podlegający wpisowi do ewidencji ŚT, który jednakże nie podlega amortyzacji. Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów będące środkami trwałymi. Pozostaje zatem pytanie, czy wartość gruntu można ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu w momencie zakupu? Niestety też nie. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PIT. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Podsumowując, wartość nabytego gruntu nie podlega amortyzacji. Nie podlega również bezpośredniemu ujęciu w kosztach podatkowych. Wartość gruntu będzie dla Pana stanowiła koszt dopiero w momencie sprzedaży tego gruntu. Wtedy dopiero przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu będzie Pan mógł pomniejszyć o wydatek na jego zakup. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Grunty rolne są co do zasady opodatkowane podatkiem rolnym. Pojawia się jednak wątpliwość, czy taki sam podatek występuje, gdy prowadzona jest działalność gospodarcza na gruncie rolnym. W poniższym artykule zastanowimy się, czy taka działalność wiąże się z koniecznością opłacania podatku rolnego, czy też podatku od przedmiotowy podatku rolnegoNa wstępie wskażmy, że reguła ogólna wskazuje, iż opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Reguła ta wynika wprost z treści art. 1 ustawy o podatku rolnym. Kluczowe w tej sprawie jest także odniesienie się do art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie wprost wskazano, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Jak natomiast stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:grunty,budynki lub ich części,budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które posiada przedsiębiorca lub inny podmiot prowadzący działalność gruntu w odpowiedniej ewidencji ma pierwotne znaczenie w kontekście prawidłowego wymiaru podatku. Wynika to z treści art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym podstawę wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i wymiaru zarówno podatku od nieruchomości, jak i rolnego są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, którymi organ podatkowy jest związany. Równocześnie nie możemy jednak zapominać, że grunty sklasyfikowane jako użytki rolne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości tylko wówczas, gdy organ podatkowy wykaże w sposób niebudzący wątpliwości, że zostały one zajęte na prowadzenie działalności kryterium w przedstawionym problemie jest to, czy grunt rolny został wykorzystany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma zatem aspekt faktycznego wykorzystywania, a nie sposób ujęcia czy też klasyfikacji gruntu w danej ustalenia, jakim podatkiem należy opodatkować grunt rolny, istotne znaczenie ma sposób jego wykorzystywania. Jeżeli grunt rolny jest wykorzystywany na cele inne niż rolnicze, to pomimo klasyfikacji jako grunt rolny należy opłacać podatek od gospodarcza na gruncie rolnym i zmiana jego przeznaczeniaW kontekście przedstawionych informacji bardzo duże znaczenie ma ustalenie, kiedy mamy do czynienia z zajęciem gruntu na prowadzenie działalności orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie to należy rozumieć jako faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań na gruncie, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością z wyrokiem WSA w Szczecinie z 12 października 2017 roku (I SA/Sz 670/17) pojęcie to należy rozumieć szeroko, a więc chodzi tu nie tylko o grunt zajęty bezpośrednio pod budynki i budowle związane z działalnością gospodarczą, lecz także wszystkie te grunty, które są funkcjonalnie związane z tą działalnością, choćby tylko służyły, pomagały w jej wykonywaniu. Oznacza to, że takie okoliczności faktyczne jak np.: podjęcie przez właściciela-przedsiębiorcę czynności zmierzających do zmiany przeznaczenia gruntów w planie przestrzennym, prace melioracyjne, wytyczanie drogi, utwardzenie i ogrodzenie terenu, umożliwiające użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, tj. w działalności gospodarczej, w efekcie doprowadzi do opodatkowania gruntu rolnego podatkiem od nieruchomości w podwyższonej stawce. W rezultacie to sposób faktycznego wykorzystywania sklasyfikowanych jako użytki rolne gruntów decyduje o tym, czy będą one objęte podatkiem rolnym, czy też podatkiem od nieruchomości. Również w wyroku WSA w Gliwicach z 17 stycznia 2018 roku (I SA/Gl 1115/17) możemy przeczytać, że jednoznaczną podstawą do opodatkowania podatkiem od nieruchomości gruntów rolnych będzie fakt ich zajęcia na działalność gospodarczą, czyli rzeczywiste i trwałe wykonywanie na nich czynności składających się na prowadzenie działalności gospodarczej. Co więcej, muszą to być czynności wykonywane w sposób trwały i wykluczający prowadzenie innej działalności, w tym przypadku rolnej. Nie mogą to być czynności starszych orzeczeniach możemy jednak dostrzec wskazanie, że nie jest konieczne rzeczywiste i faktycznie wykorzystywanie grunty na potrzeby działalności gospodarczej, ale wystarczające jest już samo posiadanie gruntu przez w wyroku z 14 listopada 2014 roku (II FSK 3049/12) NSA podkreślił, że podstawowym kryterium związku z działalnością gospodarczą jest samo posiadanie danej nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Istotne jest, że związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną. Tym samym o tym, czy dana nieruchomość pozostaje związana z działalnością gospodarczą, nie przesądza to, czy działalność gospodarcza jest w danym obiekcie rzeczywiście prowadzona, ale to, czy jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Przejściowe niewykorzystywanie przez podmiot gospodarczy części nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością kontekście przedstawionych orzeczeń dostrzegamy zatem pewne rozbieżności w interpretacji przypadku zajęcia gruntu rolnego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z jednej strony obserwujemy bowiem stanowisko, zgodnie z którym konieczne jest faktyczne i rzeczywiste zajęcie na potrzeby firmowe, natomiast na drugim biegunie mamy stanowisko, które wskazuje, że już samo posiadanie gruntu przez przedsiębiorcę jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania podatkiem od do kwestii formalnych, należy podkreślić, że zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. W konsekwencji w przypadku gdy prowadzona jest działalność gospodarcza na gruncie rolnym podatek od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po takim zajęciu. Jeżeli rozpatrujemy przypadek osoby fizycznej, to ma ona obowiązek złożenia informacji IN-1 w terminie 14 dni od dnia wystąpienia ww. zdarzenia. Na podstawie tej informacji organ podatkowy wyda decyzję w zakresie podatku od przeznaczenia gruntu rolnego z celów rolniczych na cele działalności gospodarczej wiąże się z przejściem z podatku rolnego na podatek od nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu zmiany gruntu rolnego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej powoduje zmianę obowiązku podatkowego. Właściciel nie opłaca w takim przypadku podatku rolnego, lecz podatek od nieruchomości. UWAGA! Poniższy tekst stanowi jedynie fragment dłuższej odpowiedzi. Jak lepiej kupić nieruchomość - jako przedsiębiorca czy osoba prywatna? W kontekście przedstawionego przez Pana problemu należy przeprowadzić analizę sytuacji, w której kupuje Pan nieruchomość jako przedsiębiorca oraz gdy zakupu dokona Pan jako osoba prywatna, a następnie przekaże Pan nieruchomość na cele działalności gospodarczej (w całości lub w części). W pierwszej kolejności wskazać należy, że na gruncie ustawy VAT nieruchomość traktowana jest jako towar. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy (w tym rzeczy nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Do nieruchomości odnoszą się zatem wszelkie przepisy dotyczące dostawy towarów. Zakup nieruchomości na firmę a prawo do odliczenia podatku W pierwszej kolejności przeanalizujmy sytuację, w której dokonuje Pan zakupu nieruchomości jako przedsiębiorca. Fundamentalną zasadą w podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do dokonania odliczenia kwoty podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub z faktur potwierdzających dokonanie sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług a wykonywaną działalnością gospodarczą. Co obejmuje definicja działalności gospodarczej? Definicję podatnika znajdziemy w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. W świetle tego przepisu „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Warto podkreślić, że powyższy przepis nie zawiera w swej treści warunku aby podatnik dokonał rejestracji działalności gospodarczej. Jest to czynność formalna, która w żaden sposób nie wpływa na posiadanie statusu podatnika VAT. TSUE w swoich wyrokach wielokrotnie podkreślał, że kwestie ustalenia czy mamy do czynienia z podatnikiem VAT należy rozpatrywać w perspektywie celu i zamiaru działania. Każda dokonywana transakcja powinna zostać w odrębny sposób przeanalizowana aby ustalić, czy podmiot jej dokonujący staje się z tego tytułu podatnikiem VAT (wyrok z r., C-180/10, C -181/10). Ze wspomnianego orzecznictwa wyłania się wniosek, iż prowadzenie działalności gospodarczej należy rozumieć w sposób szeroki. Oznacza to, że za taką działalność należy uznać także czynności przygotowawcze i prace inwestycyjne (wyrok z dnia r., sygn. akt 268/83). Rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ważne jest bowiem to, czy nabycia związane są z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzenia działalności. Nabycie lokalu z zamiarem wykorzystywania go do prowadzenia działalności gospodarczej a prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu Mając powyższe rozważania na uwadze, należy stwierdzić, że jeżeli podatnik nabywa lokal z zamiarem wykorzystywania go w przyszłości do prowadzenia działalności gospodarczej, to nawet jeżeli nie jest jeszcze zarejestrowany, to przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu. Zaznaczyć należy, że pomiędzy ponoszonym wydatkiem na zakup a planowaną działalnością gospodarczą bez wątpienia istnieje związek funkcjonalny, w związku z czym zostały spełnione wszystkie warunki niezbędne do dokonania odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji zakupu lokalu. Warto również przeanalizować kwestię rejestracji podatnika VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Otóż na podstawie art. 96 ust. 1 podatnicy są zobowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Obowiązek rejestracji nie jest jednak warunkiem uzyskania uprawnienia do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków. Jak już zostało podniesione rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje u podatnika, który dokonał nabycia towarów i usług związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, natomiast warunek rejestracji jest niezbędny wyłącznie do skorzystania z prawa do obniżenia podatku należnego (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., nr IPTPP2/4512-365/15-4/KK). Podsumowując, ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Ustawodawca narzucił podatnikom obowiązek dokonania zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny, a zatem podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy i gdy najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika. Organy podatkowe wskazują jednak, że składanym VAT-R należy wskazać wcześniejszą datę rozpoczęcia działalności np. przed pierwszym zakupem. Po złożeniu VAT-R z wykazaną „wsteczną” datą trzeba złożyć deklaracje za te przeszłe okresy rozliczeniowe i wpisać do nich kwoty podatku naliczonego – do odliczenia lub zwrotu (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 sierpnia 2015 r., IPTPP2/4512-296/15-4/JS). Zakup nieruchomości w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wielokrotnie wskazywał, że działalność gospodarcza obejmuje nie tylko sprzedaż towarów lub usług, ale także zakupy, od których na ogół podmioty rozpoczynają swoją działalność. Jeżeli zakup był dokonany w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej, np. lokal na biuro, budynek pod wynajem, grunt do sprzedaży, to sam zakup jest traktowany jako rozpoczęcie tej działalności, np. handlowej, usługowej. Jeżeli zaś zakupy są związane z czynnościami opodatkowanymi, to podatek naliczony w cenie może zostać rozliczony, nawet jeśli zakupu dokonano przed formalną rejestracją podatnika VAT. Warto zauważyć, że obowiązek rejestracji jako podatnik VAT powstaje przed wykonaniem czynności podlegającej VAT, np. przed dostawą towarów lub świadczeniem usług. Zakupy nie są takimi czynnościami, organy podatkowe nie mogą więc żądać dokonania rejestracji przed zakupami inwestycyjnymi lub nabyciem środka trwałego. Nabycie nieruchomości przez osobę fizyczną która w przyszłości wnosi ją do majątku firmowego Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy nabycie nieruchomości następuje przez osobę fizyczną, która następnie w dalszej przyszłości wnosi nieruchomość do majątku firmowego. Nabycie nieruchomości przez osobę prywatną nie daje prawa do odliczenia ponieważ nie jest to zakup w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Późniejsze przesunięcie z majątku prywatnego do majątku firmowego nie podlega VAT, nie jest to bowiem żadna z czynności wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. Niestety nie ma też prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu. Czy korzystniejszą opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej? Reasumując, najbardziej korzystną opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i w pełni wykorzystywanie jej do prowadzenia firmy. Pozwala to bowiem odliczyć cały podatek naliczony z faktury zakupowej. Zgodnie z aktualnie obowiązującym orzecznictwem możliwe jest odliczenie podatku VAT nawet jeszcze przed zarejestrowaniem firmy o ile nieruchomość zostanie nabywa w celu i z zamiarem wykorzystywania jej do działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości, która będzie w części wykorzystywana do prowadzenia firmy pozwala tylko na częściowy zwrot podatku VAT. Przykładowo jeżeli 50% powierzchni nieruchomości będzie przeznaczone na prowadzenie działalności to tylko 50% podatku naliczonego z faktury podlega odliczeniu. Najmniej korzystne podatkowo jest zakupienie nieruchomości jako osoba prywatna do majątku prywatnego (bez faktury), a następnie późniejsze przesunięcie do majątku firmowego. Takie działanie nie pozwala na odliczenie podatku naliczonego z tytułu zakupu. Chociaż związek zakupu z prowadzoną działalnością nie musi występować bezpośrednio w dacie zakupu, to wymaga się aby już wtedy nabywca planował wykorzystanie nieruchomości do czynności opodatkowanych. Jeżeli jednak po zakupie nieruchomość w całości służy prywatnym celom, późniejsze odliczenie może wywołać spór z organem podatkowym. Jeżeli jest Pan zainteresowany, mogę przygotować analizę podatkowych skutków w VAT sprzedaży nieruchomości. Informujemy, że świadczymy pomoc prawną z zakresu przedstawionej tematyki. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

zakup gruntu na firmę czy prywatnie